Khi bắt đầu “an cư lạc nghiệp”, mỗi người đều có hàng tá vấn đề cần tìm hiểu. Vì ai cũng muốn đảm bảo cho ngôi nhà mơ ước của mình hoàn hảo nhất. Chọn hướng nào cho nhà thoáng mát, khu đất nằm ở vị trí nào cho thuận lợi, thiết kế ra sao,…? Nhưng đừng quên, hãy chú trọng đến mật độ xây dựng và cách tính mật độ xây dựng tại khu vực bạn sống.
Mật độ xây dựng là gì?
Theo Quyết định số 04/2008/QĐ-BXD ngày 04/8/2008 của Bộ Xây dựng thì “mật độ xây dựng” được phân thành hai dạng. Hai dạng này gồm:
- Mật độ xây dựng thuần.
- Mật độ xây dựng gộp.
Mật độ xây dựng thuần
Mật độ xây dựng thuần hiểu đơn giản là tỷ lệ đất mà dự án chiếm so với tổng diện tích toàn mảnh đất được dùng để thi công dự án. Trong đó không tính các tiểu cảnh ngoài trời, bể bơi mini, sân thể thao vui chơi giải trí nhỏ,… Trừ các sân tennis hoặc các sân bóng được xây cố định và chiếm một diện tích lớn của mảnh đất.
Mật độ xây dựng gộp
Mật độ xây dựng gộp là tỷ lệ đất mà dự án chiếm lấy so với tổng diện tích toàn mảnh đất. Diện tích toàn mảnh đất lúc này bao gồm cả các khoảng đường đi, không gian ngoài trời, kể cả những khu vực không xây dựng nằm trong mảnh đất đó.
Công thức tính mật độ sử dụng đất truyền thống
Theo Quyết định số 04/2008/QĐ-BXD ngày 03/04/2008 được Bộ Xây dựng phê duyệt thì mật độ xây dựng được tính theo công thức như sau:
Mật độ xây dựng (%) = Diện tích đất mà công trình chiếm đóng (m2) / Tổng diện tích mảnh đất xây dựng (m2) x 100%
Trong đó:
- Diện tích đất mà công trình chiếm đóng được tính theo hình chiếu bằng của công trình (ngoại trừ nhà phố, khu biệt thự).
- Diện tích đất mà công trình chiếm đóng không bao gồm diện tích các tiểu cảnh ngoài trời, bể bơi, sân thể thao ngoài trời. Trừ các sân tennis hoặc các sân bóng được xây cố định và chiếm một diện tích lớn của mảnh đất.
Ví dụ:
Diện tích mảnh đất của bạn là 6×30 = 180m2.
Bạn dự tính xây căn nhà có diện tích là 6×27 = 162m2.
Bạn chừa ra phần sân trước là 3m: 6×3 =18m2.
Như vậy thì mật độ xây dựng ngôi nhà của bạn là:
162m2/180m2 x 100 = 90%
10% còn lại là phần bạn dành cho khu vực sân ngoài trời.
Các công thức tính mật độ sử dụng đất khác
Bên cạnh công thức tính truyền thống như ở trên, Xây dựng AH xin giới thiệu một công thức nội suy khá chi tiết như sau:
Trong đó:
- Nt: mật độ xây dựng của mảnh đất.
- Ct: diện tích toàn mảnh đất.
- Ca: diện tích mảnh đất cận trên.
- Cb: diện tích mảnh đất cận dưới.
- Na: mật độ xây dựng cận trên trong bảng 1 tương ứng với Ca.
- Nb: mật độ xây dựng cận dưới trong bảng 1 tương ứng với Cb.
Xem thêm bài viết Diện tích thông thủy là gì? Những điều bạn cần biết khi mua căn hộ
Quy định về mật độ xây dựng là gì?
Chúng ta đang nói đến Quy chuẩn Kỹ thuật Quốc gia về Quy hoạch Xây dựng được ban hành kèm Thông tư 22/2019/TT-BXD. Quy định này có hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/2020. Trong đó, quy định về mật độ xây dựng như sau:
Quy định về mật độ xây dựng nhà ở nông thôn
Mật độ xây dựng ở vùng nông thôn được quy định thành 2 nhóm gồm: Quy định về mật độ xây dựng tối đa và quy định về mật độ nhà ở nông thôn.
Quy định về mật độ xây dựng tối đa với nhà ở tại nông thôn:
| Diện tích lô đất (m2) | 50 | 75 | 100 | 200 | 300 | 500 | 1000 |
| Mật độ xây dựng tối đa (%) | 100 | 90 | 80 | 70 | 60 | 50 | 40 |
Hình 8: Quy định về mật độ xây dựng tối đa với nhà ở tại nông thôn
Quy định tối đa về các tầng xây dựng nhà ở tại nông thôn:
| Chiều rộng lộ giới L (m) | Tầng cao tối đa |
| L ≥20 | 5 |
| 12 ≤L<20 | 4 |
| 6≤L<12 | 4 |
| L<6 | 3 |
Quy định cụ thể về mật độ xây dựng nhà phố
| Chiều rộng lộ giới L (m) | Tầng cao cơ bản (tầng) | Số tầng cộng thêm nếu thuộc khu vực quận trung tâm thành phố hoặc trung ương cấp quận | Số tầng cộng thêm nếu thuộc trục đường thương mại dịch vụ | Số tầng cộng thêm nếu công trình xây dựng trên lô đất lớn | Cao độ tối đa từ lên vỉa hè đến sàn lầu 1 | Số tầng khối nền tối đa + số tầng giật lùi tối đa | Tầng cao tối đa (tầng) |
| L 25 | 5 | +1 | +1 | +1 | 7m | 7+1 | 8 |
| 20≤L<5 | 5 | +1 | +1 | +1 | 7m | 6+2 | 8 |
| 12≤L<20 | 4 | +1 | +1 | +1 | 5.8m | 5+2 | 7 |
| 7≤L<12 | 4 | +1 | +1 | 5.8m | 4+2 | 6 | |
| 3.5≤L<7 | 3 | +1 | 5.8m | 3+1 | 4 | ||
| L<3.5 | 3 | 5.8m | 3+0 | 3 |
Các quy định cụ thể về mật độ xây dựng sẽ được Ủy ban Nhân dân tại địa phương quy định cụ thể bằng văn bản. Số tầng của công trình sẽ phụ thuộc vào khu vực trung tâm, lộ giới, ngoại ô hay các khu vực riêng. Những khu vực này cũng phải được quy định rõ ràng trong văn bản.
Các chỉ số về chiều cao và lộ giới được quy định như sau:
| Chiều rộng lộ giới L (m) | Cao độ tối đa từ vỉa hè đến sàn tầng 1 | Cao độ chuẩn tại vị trí chỉ giới xây dựng tại tầng cao tối đa | |||||
| Tầng 3 | Tầng 4 | Tầng 5 | Tầng 6 | Tầng 7 | Tầng 8 | ||
| L > 25 | 7.0 | 21.6 | 25.5 | 28.4 | 31.8 | ||
| 20≤L | 7.0 | 21.6 | 25.5 | 28.4 | 31.8 | ||
| 12≤L<20 | 5.8 | 17 | 20.4 | 23.8 | 27.2 | ||
| 7≤L<12 | 5.8 | 17 | 20.4 | 23.8 | |||
| 3.5≤L<7 | 5.8 | 13.6 | 17 | ||||
| L<3.5 | 5.8 | 11.6 | |||||
Độ vươn của ban công và ô văng phụ thuộc vào lộ giới:
| Chiều rộng lộ giới L (m) | Độ vươn tối đa |
| L < 6 | 0 |
| 6 ≤ L < 12 | 0,9 |
| 12 ≤ L < 20 | 1,2 |
| L ≥ 20 | 1,4 |
Bên cạnh đó, khi xây dựng công trình tại thành phố, chủ đầu tư cần chú ý một số vấn đề sau:
- Nhà nằm ngay vị trí có hẻm sẽ không được xây lên sân thượng.
- Trường hợp đường lớn 7m có thể xây trệt, lửng, 2 tầng và được lên sân thượng.
- Trường hợp đường lớn 20m cho phép xây trệt, lửng, 4 tầng và sân thượng
- Trường hợp đường nhỏ hơn 7m được phép xây trệt, lửng, 2 tầng và thêm sân thượng.
- Trường hợp đường lớn hơn 20m có thể xây trệt, lửng, 4 tầng và sân thượng.
- Trường hợp còn lại đường nhỏ hơn 20m cho phép xây trệt, lửng, 2 tầng, sân thượng.
Lời kết
Hy vọng với những thông tin chi tiết trên, bạn hiểu được khái niệm mật độ xây dựng là gì. Với năng lực và kinh nghiệm nhiều năm làm nghề, Xây dựng AH tự tin mình là một trong những đơn vị uy tín, đi đầu trong lĩnh vực tư vấn, đo đạc, làm sổ đất, thiết kế, thi công và hoàn công.
Đến với Xây dựng AH – Công ty xây dựng quận 9 uy tín, bạn sẽ được trải nghiệm những dịch vụ vô cùng chất lượng từ chuyện sổ đất, xin phép xây dựng, thiết kế nhà, xây dựng nhà, đo đạc, hoàn công đến thiết kế và thi công nội ngoại thất,… Bạn sẽ không cần mất quá nhiều thời gian bởi đội ngũ nhiệt tình và chuyên nghiệp của chúng tôi.
CÔNG TY TNHH THIẾT KẾ - ĐO ĐẠC - XÂY DỰNG AH
Trụ sở chính: 667 Lã Xuân Oai, Phường Trường Thạnh, TP. Thủ Đức
Chi nhánh 1: 500 Tô Ngọc Vân, Phường Tam Phú, TP. Thủ Đức
Chi nhánh 2: số 4 đường Lê Lợi, P.Hiệp Phú, Tp.Thủ Đức
Điện thoại: 0903.173.178
Website: https://xaydungah.com
Email: ctyxaydungah@gmail.com