Khái niệm hệ số sử dụng đất là gì và công thức tính hệ số sử dụng đất

Hệ số sử dụng đất là thuật ngữ được dùng tại Việt Nam và nhiều quốc gia trên thế giới. Tuy nhiên, khái niệm này chỉ được phổ biến trong giới xây dựng và nhà đầu tư. Vì vậy, trong bài viết lần này, chúng tôi sẽ bật mí toàn bộ các vấn đề liên quan đến hệ số sử dụng đất.

Hệ số sử dụng đất là gì?

Nếu không làm trong ngành, nhiều người không biết hệ số sử dụng đất là gì, hệ số sử dụng đất quy định ở đâu? Trong ngành xây dựng, hệ số sử dụng đất còn gọi là FAR (viết tắt của Floor Area Ratio). Nó được định nghĩa là tỷ lệ giữa tổng diện tích toàn sàn của công trình với diện tích lô đất. Đơn vị tính là m2 và diện tích toàn sàn không bao gồm diện tích các tầng kỹ thuật như tầng hầm, tầng mái che, hố thang máy,…

Giới thiệu một số thuật ngữ về hệ số sử dụng đất

Tùy vào từng quốc gia khác nhau, mà hệ số sử dụng đất được nhắc đến với nhiều cái tên khác nhau. Tuy nhiên, một số tên gọi ta thường nghe nhiều nhất là:

• Floor Space Ratio (FSR)
• Site Ratio
• Pot Ratio
• Floor Space Index (FSI)

Dù có nhiều tên gọi khác nhau, nhưng tất cả đều dùng để nói về hệ số sử dụng đất.

Tại Việt Nam, hệ số sử dụng đất được định nghĩa chi tiết bằng văn bản pháp luật. Cụ thể, Thông tư số 22/2019/TT-BXD về Quy chuẩn Kỹ thuật Quốc gia về Quy hoạch Xây dựng đã đưa ra khái niệm về hệ số sử dụng đất như sau:

Hệ số sử dụng đất được hiểu là tỷ lệ của tổng diện tích sàn của công trình, bao gồm cả tầng hầm trên tổng diện tích của toàn lô đất. Tuy nhiên, không tính các diện tích sàn phục vụ cho hệ thống kỹ thuật, phòng cháy chữa cháy, không gian lánh nạn và đỗ xe của công trình.

Sự khác nhau giữa chỉ số FAR và FSI là gì?

Như đã phân tích ở trên, hệ số sử dụng đất FAR có rất nhiều tên gọi khác nhau. Trong đó, cần đặc biệt lưu ý giữa hai ký hiệu viết tắt FAR và FSI. Vậy, chúng có sự khác biệt như thế nào?

Sự khác biệt của hai ký hiệu viết tắt FAR và FSI chính là đơn vị kết quả của chúng. FAR sử dụng đơn vị tính hệ số sử dụng đất là chữ số. Trong khi đó, FSI lại sử dụng phần trăm (%).

Một khu đất sẽ có hệ số sử dụng đất là 1.6 lần nếu tính theo FAR. Nhưng hệ số sử dụng đất của chính khu đất đó cũng có thể là 160% nếu tính theo đơn vị của FSI. Đây, là sự khác biệt duy nhất của hai ký hiệu này. Để hạn chế sự nhầm lẫn trên, trước khi thực hiện thi công công trình, các bên nên thỏa thuận trước về đơn vị tính.

Tại Việt Nam, FAR thường được sử dụng để tính hệ số sử dụng đất. Tuy nhiên, tại Nhật Bản FSI lại phổ biến hơn.

Công thức tính hệ số sử dụng đất là gì? Chỉ số FAR là gì?

Hệ số sử dụng đất (FAR) = Tổng diện tích toàn sàn/ diện tích lô đất

Lưu ý:

Trong đó, tổng diện tích sàn là tổng diện tích sàn xây dựng, không bao gồm diện tích cầu thang, các lỗ trống (ô thang máy, hộp kỹ thuật), tầng hầm.

Diện tích lô đất: tổng diện tích cả lô đất (m2)

Cách tính hệ số sử dụng đất trong xây dựng

Để có cái nhìn tổng quan và giúp bạn hình dung được cách tính hệ số sử dụng đất, Xây dựng AH mời bạn đọc qua các ví dụ sau đây:

Ví dụ 1: Với lô đất 2.000m2, xây 16 tầng, diện tích xây dựng mỗi tầng 600m2, 400m2 đường nội bộ và cây xanh thì hệ số sử dụng đất là bao nhiêu?

FAR = 16 x 600 / 2000 = 4.8 lần

Ví dụ 2: Bạn muốn xây một ngôi nhà với diện tích 90m2 và có 5 tầng. Vậy hệ số sử dụng đất là:

FAR = 90 x 5/100 = 4.5 lần

Trong cách tính hệ số sử dụng đất cần phân biệt được sự khác nhau tỷ lệ giữa tổng diện tích sàn xây dựng của quy hoạch kiến trúc với việc tính tỷ lệ giữa tổng diện tích sàn xây dựng của Sở Xây dựng khi cấp phép (bao gồm cả sàn kỹ thuật, mái tum thang,…). Trong bài viết này, Xây dựng AH đang đề cập về khái niệm và cách tính hệ số sử dụng đất trong xây dựng.

Ví dụ về cách tính hệ số sử dụng đất

Việc tính thành thục hệ số sử dụng đất cũng là một trong những kỹ năng quan trọng của ngành xây dựng.

Ví dụ, một lô đất có tổng diện tích là 1.000m². Sau đó, được chủ đầu tư được xây dựng thành các căn hộ có diện tích như nhau.

• Nếu hệ số sử dụng đất = 10 (tính theo FAR). Thì khu đất đó có thể xây được 100 căn hộ. Trong đó, mỗi căn hộ sẽ sở hữu 1/100 diện tích lô đất, tức là rộng 10m².
• Nếu hệ số sử dụng đất = 40. Điều này cho thấy có thể xây được 400 căn hộ. Mỗi căn hộ sẽ sở hữu 1/40 diện tích lô đất, là 25m².

Từ đó, có thể rút ra kết luận rằng: Hệ số sử dụng đất càng thấp, thì mật độ dân cư càng thấp. Đồng thời, chất lượng cuộc sống của chủ căn hộ sẽ càng được nâng cao.

Bên cạnh đó, hệ số sử dụng đất càng thấp sẽ càng dễ tìm được nhà đầu tư xây dựng khi công trình hết niên hạn sử dụng. Vì khi nhận đầu tư xây mới lại dự án, nhà đầu tư phải đảm bảo vấn đề về tái định cư. Để vẹn toàn giữa việc cung cấp chỗ ở mới cho người dân nhưng vẫn đảm bảo lợi nhuận, thì hệ số sử dụng đất phải cao gấp 3 lần so với khu căn hộ cũ.

Ý nghĩa của hệ số sử dụng đất là gì?

Mật độ xây dựng thường được các chủ đầu tư “show” ra để quảng bá về không gian đất trống làm mảng xanh, công trình tiện ích, giao thông của dự án nhiều… Nghe có vẻ rất bắt tai, nhưng nếu mật độ xây dựng thấp mà các tòa nhà xây quá cao thì mật độ cư dân vẫn là con số đáng quan ngại. Do đó, thường các nhà đầu tư không muốn người mua nhà biết ý nghĩa của hệ số sử dụng đất là gì.

Hệ số sử dụng đất FAR tỉ lệ thuận với mật độ dân cư tại dự án, nếu hệ số sử dụng đất (chỉ số FAR) càng thấp thì mật độ dân cư tại dự án càng thấp và ngược lại. Bên cạnh những ảnh hưởng về chất lượng sống của cư dân, về hệ số sử dụng đất (chỉ số FAR) còn là một trong những yếu tố quyết định quyền lợi của chủ sở hữu căn hộ khi dự án kết thúc vòng đời của nó.

Theo các chuyên gia đầu ngành trong lĩnh vực xây dựng và bất động sản tại thành phố Hồ Chí Minh. Công trình nào hiện nay cũng có niên hạn sử dụng. Thường là từ 50 – 70 năm. Khi khu dự án hết niên hạn sử dụng, tập thể cư dân ở đó sẽ là chủ sở hữu, họ có quyền xây cho phù hợp với nhu cầu và theo quy hoạch.

Đối với các trường hợp người dân không có khả năng để xây dựng thì khu dự án sẽ được xử lý giống như các chung cư cũ hiện nay, Nhà nước kêu gọi chủ đầu tư mới đứng ra thực hiện.

Khi khu dự án kết thúc vòng đời của nó, dù xử lý bằng cách nào đi nữa thì diện tích lô đất mà chủ căn hộ có quyền sử dụng càng cao. Điều này đồng nghĩa với việc quyền lợi của chủ cư dân ở đó khi xây dựng dự án mới sẽ càng cao.

Ngoài ra, dự án có hệ số sử dụng đất FAR càng thấp thì càng dễ tìm nhà đầu tư xây dựng mới khi hết niên hạn. Bởi vì các nhà đầu tư phải tính toán được lợi nhuận khi nhận đầu tư xây mới dự án cũ. Họ phải đảm bảo có thể bố trí tái định cư cho cư dân tại chỗ miễn phí và lợi nhuận của mình.

Lời kết

Chắc hẳn sau bài viết này, bạn cũng đã hiểu rõ cách tính hệ số sử dụng đất là gì, quy định về hệ số sử dụng đất. Bạn có thể liên hệ AH qua khung thông tin bên dưới để được tư vấn miễn phí. Chúng tôi tự hào là công ty xây dựng quận 9 uy tín và chuyên nghiệp. AH có thể giải đáp tất cả những câu hỏi liên quan đến làm sổ đỏ, lập bản vẽ hiện trạng, đo hiện trạng, định vị GPS, xin số nhà, hoàn công của bạn.